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房企如何做好特色小镇?这些数据你不得不看!亚美娱乐网址
来源:http://www.0551ivf.com 责任编辑:亚美娱乐官方网站 更新日期:2018-08-28 12:00
首先,我们对各省市特色小镇的数量、产业类型、区域分布、相关政策支持等方面进行整理,梳理出目前全国特色小镇的基本情况: 从创建时间来看,大部分省份将小镇的建设时间划定为3-5年, 利来国际最给利的老牌 ,其中共有15个省份将时间限定在十三五期间完成

  首先,我们对各省市特色小镇的数量、产业类型、区域分布、相关政策支持等方面进行整理,梳理出目前全国特色小镇的基本情况:

  从创建时间来看,大部分省份将小镇的建设时间划定为3-5年,利来国际最给利的老牌,其中共有15个省份将时间限定在十三五期间完成百镇计划,与国家千镇培育计划时间保持同步。

  产业类型:传统特色产业升级、新兴产业培育两手抓,前者占比超过60%输入标题

  从已公布名单的500多个小镇来看,各省份对特色小镇产业的培育紧扣传统特色产业升级、新兴产业培育两手抓这一宗旨:

  超过60%的特色小镇为传统产业升级,如旅游、文化、农林牧渔等,其中以旅游产业为主的小镇占比达到37%,超过三分之一,连同占比16%的文化产业一起,仅文旅类小镇便超过特色小镇的半壁江山。

  新兴信息、健康、时尚、金融、环保等新兴产业占比在30%以上,相对较少。但为促进产业转型升级,国家在第二批特色小镇申报时提出“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3”,对新兴产业给予更多的政策倾斜。

  长三角区域的浙江、江苏等省份,京津冀区域的天津以及位于海西经济区的福建,由于经济发达、产业发展基础雄厚,依托信息、金融等领域的快速发展,成为新兴产业特色小镇的聚集地。这些省份囊括了全国70%以上的新兴产业小镇,其中高端制造产业和新兴信息产业小镇近七成集中在这些省份,金融产业小镇全部集中在浙江和江苏两个省份。

  位于中西部区域经济整体欠发达地区如甘肃、重庆、安徽等省份或直辖市及自然资源丰富的地区如海南、河北、山东,特色小镇以文化、旅游、农林牧渔等传统产业为主。这些省份包括了全国78%的传统产业小镇,其中安徽、重庆、海南三个省份的旅游小镇占比达到甚至超过50%。

  特色小镇建设关乎国家城镇化进程,得到国家以及各地政府政策上的大力扶持与推动,总体而言,主要包括土地、财政、金融三个方面:

  土地方面,一是优先安排用地指标;二是对如期完成的按比例给予奖励,对未达成的加倍扣减;三是利用现有房屋和土地兴办文化创意、科研、健康养老、工业旅游、文创空间、现代服务业、互联网+新业态的,可实行5年的原类型过渡期政策,期满后可按新用途变更。财税上,包括一般3-5年的财政返还、资金奖励(有的按年给,累计三年;有的一次性给予奖励,亚美娱乐网址尊龙用现金娱乐一下餐饮品牌颜色这样设计...,规模200-500万元不等)和贴息扶持三种。金融方面,支持产业投资发展基金、产业风险投资基金等基金设立,鼓励采取TOT(转让经营权)、BOT(建设—经营—转交)等PPP(政府与社会资本合作)项目融资模式等。

  整体上来看,各地在金融方面政策差距较小,但在土地和财政支持方面具有较大差异:天津、云南、福建、江苏对特色小镇的扶持力度较大,在土地、财政方面均给予多种优惠政策;在政策优惠程度居中的省份中,浙江、江苏、山东等省份在土地、财政方面侧重于考核后奖惩,河北、重庆、江西、甘肃、湖北等省份则侧重于优先支持;辽宁、海南等省份目前仅给予一定程度的资金支持,扶持力度相对较小。

  与此同时,我们发现,优惠政策多的省份主要是产业发展较为发达的省份,且对新兴产业具有明显的政策倾斜,如浙江省对如期完成目标规划的小镇给予实际使用指标的50%配套奖励,而对信息经济、高端制造等新兴产业类给予60%配套奖励;过渡期政策仅针对新业态。优惠政策少的省份则以当地旅游、文化、农林牧渔等传统产业为主,如海南省100个省级特色小镇中90%为传统产业,仅在财政上给予一定返还。

  我们通过对目前房企的落地特色小镇在数量、产业类型、布局以及政策把握等方面的归纳总结,梳理出目前房企特色小镇的发展概况:

  从产业选择的思路来看,房企总体基于开发优势选择最易操作的文旅小镇入手。目前房企打造的特色小镇共涉猎7种产业类型,但将近八成以文化旅游为主,80余个小镇中文旅小镇共61个,除了专项发展文旅小镇的华侨城、荣盛外,恒大、雅居乐、当代、中南等均机会型进驻文旅小镇,开疆拓土;部分房企定位于新兴产业领域,如科技、健康、高端制造、商贸物流等,如华夏幸福、碧桂园、富力、苏宁等。

  ①部分企业聚焦一类产业全力发展。如华侨城、荣盛基于自身旅游开发经验,重点打造文旅小镇;碧桂园则看中智能、信息等未来潜在发展空间及国家政策对新兴产业的扶持,利用自身郊区综合开发的经验引入产业资源,专注于科技小镇的开发建设。

  ②部分企业围绕原有产业链打造多样的产业小镇。如华夏幸福在京津冀、长三角打造了旅游、文化、高端制造等多种产业类型的特色小镇。

  ①优先选择各省级公布名单中的特色小镇所在区域布局。省级特色小镇所在镇是各地政策扶持首选,对于房企来说无疑是最优选择。对比房企特色小镇与各省级公布的特色小镇,房企落地的80多个小镇中有3个被评为省级特色小镇,22个位于省级特色小镇所在区域,涉及企业主要为华夏幸福、绿城、荣盛、万科、恒大等11家。其中,华夏幸福打造的昌黎县干红小镇已被评选为河北省特色小镇,并且5座产业小镇入选河北省首批特色小镇培育名单。

  ②优先选择本地化布局。房企多年深耕的大本营为企业积淀了深厚的客户基础、品牌影响力以及多方合作资源等,对于特色小镇新建设领域也打下了良好的基础和政府信任,因此本地化通常是房企特色小镇起步的根基,如上表所示。结合产业类型来看,新兴产业类型的小镇本地化特征则更为明显,如华夏幸福在廊坊的机器人小镇,碧桂园在广东的科技小镇,富力在广东清远的科技特色小镇,时代地产在广州、佛山的未来小镇等,体现出房企在相对薄弱的产业运营领域更易获得深耕区域的政府支持。

  ③基于一二线核心城市及周边三四线城市深耕区域及当地产业资源开展异地拓展。华夏幸福目前异地建设小镇的城市如郑州、武汉、长沙等,均为其产业新城落地城市,同时结合当地产业优势发展特色小镇,如在武汉拿下“五城一镇”开发权等;华侨城除广东省大本营外,在具有优质旅游资源的成都布局3个特色小镇项目;绿地则充分利用大城市的溢出效应,围绕智慧健康城、文化旅游城两个主题,在已进驻多年的南宁、南昌、西安、宁波、昆明、南京、郑州、佛山、大厂、保定等一二线重点城市远郊及周边及莱芜、峨眉山、都江堰等旅游资源地区储备了14个特色小镇大盘项目。

  特色小镇受国家战略推进,丰厚的政策红利无疑为房企解决了长期发展所必须的土地、资金痛点,这也是房企看好特色小镇发展机遇的重要原因。

  房企享受特色小镇优惠的土地配套政策,获取丰富的土地资源储备。随着土地出让条件不断升级,房企增储的压力与日俱增,土地资源的获取成为房企一大难题。而特色小镇却凭借相对优惠的土地资源配套政策,成为房企转型重要方向。其中,华夏幸福凭借20年产业新城经验,紧跟国家千镇计划,提出与产业新城一脉相承的百座产业小镇计划。通过梳理不难发现,华夏幸福通过与当地政府签约特色小镇项目获得大量低成本土地资源,15个特色小镇共计300多平方公里的土地面积,按照3平方公里配建1平方公里的建设面积来粗略计算,已至少有1亿平米的建设面积。

  房企借力特色小镇享受优惠信贷政策并获得政策资金支持。随着房企融资环境的不断收紧、各种融资渠道被封堵局面的出现,房企获取资金越来越难。国家鼓励国家开发银行、农业发展银行、农业银行以及其他金融机构加大多特色小镇的金融支持力度。因此,特色小镇由于信贷政策的倾斜以及面向社会资金的开放通道,为房企涉足特色小镇业务解决了资金来源。其中,PPP、特色小镇建设发展基金、资产证券化是主要的资金来源渠道。

  如华夏幸福以“PPP市场化运作”为机制,依托产业集群优势,通过提供全产业链服务,与政府合作创新型特色小镇,2016年下半年至今中标20余个PPP项目,部分将打造为特色小镇;复星集团2017年3月与广东省发改委签署《关于共同推进广东特色小镇建设发展战略合作框架协议》,双方共同发起设立总规模达1000亿的广东特色小镇建设发展基金,投资于基础设施及优质企业培育;华侨城深圳甘坑客家文化特色小镇则是通过融资模式上便是通过地租和门票收入导入证券化融资,吸纳社会资金进入。

  分析了国内和房企的特色小镇建设情况,我们可以发现,特色小镇领域并不完全是一片待开垦的处女地,更多的是基于原有发展基础,对地域的二次改造和产业的再次升级。因此,对企业的创新、运营能力提出更高要求:

  ►国内文旅小镇等立足于传统产业升级的小镇计划数量占比6成以上,房企在文旅小镇的开发数量已占8成以上,壁垒相对较低且已有诸多成功案例可借鉴,但同时也面临容量有限、定位雷同且并非拉动产业转型升级的锚点等问题,适于具有文旅开发经验的房企及初涉小镇领域的房企介入;

  ►新兴产业小镇要求具有雄厚的产业资源且产业运营要求高,但集中于经济发达区域且政策红利明显、发展潜力更大,适用于综合实力强、产业资源及运营优势突出的大中型房企。

  ►已进入省级或者国家级特色小镇名单的当为首选,这些区域不仅产业资源较为丰富同时也是政策力度最大的地区;

  ►其次,重点把握本地化及深耕城市的区域发展机遇,房企深耕区域积淀了企业多年精耕细作下的社会资源和影响力,凭借房企对当地生活、生产实际情况的了解,能更好地进行小镇的规划、建设和运营,同时能更好地与当地政府及居民相融合;

  ►此外,结合各省产业发展差异高效拓展潜力布局城市,凭借自身小镇的差异化定位及在产业领域的独特优势,关注各区域的发展机会,例如华夏幸福、碧桂园主要定位于新兴产业,可重点关注浙江、广东、江苏、安徽、福建等省核心城市机会;华侨城定位于文旅,在全国范围内机遇较多,重在以深耕区域为中心辐射拓展等。

  特色小镇东风已吹遍大江南北,南京儿童剧院设计案例。背后酝藏了国内区域发展格局的变迁,房企无论是选择“扶摇直上”还是“草船借箭”,其背后或也酝酿着未来企业发展格局的重塑。

 
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